Duo interview, Toine Hooft en Jos Sentel ‘de kracht van partnership’.

5 april 2018

Duo interview, Toine Hooft en Jos Sentel ‘de kracht van partnership’.
Anna Hutten

Toine Hooft van Bureau Stedelijke Planning nam onlangs de regie van Jos Sentel (eigenaar van ThirdPlace) over in het project de Vitale Buitenstad. Toine heeft in het traject van de scenarioplanning namens de NRW (Nederlandse Raad voor Winkelcentra) geparticipeerd in de sessies. Om stil te staan bij wat passeerde, maar vooral om vooruit te kijken naar waarop vol wordt ingezet, spreken de twee af. Over de kracht van partnership, dé manier om de buitenstad* vitaal en succesvol te maken, zijn beiden het roerend eens. “Nu gaat het om concretisering: hoe staat de buitenstad er werkelijk voor en welke middelen zijn er om met de kansen en uitdagingen om te gaan?”

Jos Sentel en de bij het project betrokken partners (INretail, NRW en IVBN) namen er de afgelopen twee jaar een voorschot op, vanuit het project Decentrale Retail. “Het maatschappelijk belang van een vitale buitenstad is evident”, zegt hij. “Voor retailers en vastgoedondernemers, voor gemeenten en voor consumenten. In economisch opzicht, op voorzieningenniveau en voor werkgelegenheid is een goed functionerende buitenstad voor iedereen aantrekkelijk. Alles draait om balans, binnen- en buitenstad hebben beiden bestaansrecht. Maar we moeten ons wel realiseren dat dat de buitenstad de gekoesterde binnenstad meer kan beschadigen dan andersom. Zorgvuldigheid is geboden, om belangen in zowel binnen- als buitenstad te dienen.”

Vreemd eigenlijk, dat het aantal verkooppunten in de Buitenstad sinds 2005 -de crisis moest nog beginnen- alleen maar groeide. In totaal kwam er de afgelopen jaren 20% winkeloppervlak bij, waarmee het aantal vierkante meters in binnenstedelijke gebieden min of meer gelijk is aan die daarbuiten.

Jos: “Alles en iedereen groeide, tegen de klippen op. Woonboulevards, autoboulevards, outletcentra, doe-het-zelf-zaken, tuincentra, enzovoorts. In economisch gunstige tijden levert zoiets op korte termijn geen problemen op, maar het ging economisch helemaal niet goed! Het gevolg: vraag en aanbod zijn op veel plekken in Nederland uit balans geraakt, de winkelstructuur past niet meer bij de behoefte van de consument. En dan hebben we het effect van online op fysieke winkelmeters, nog niet eens genoemd.”

Toine: “Tel alles bij elkaar op en er rest één conclusie: er is behoefte aan scenarioplanning, waarbij zoveel mogelijk betrokken partijen samenwerken. Iedereen is het met elkaar eens dat een vitale binnenstad én -buitenstad elkaar versterken. Locatus (vastgoedbranche, red.) heeft kritisch naar de verdeling van winkelmeters gekeken. En ook naar wié er in de buitencentra zitten. Wat zijn de gevolgen van het terugdringen van verkoopmeters daar, als je kijkt naar de toekomst? Wat zijn de plannen die gemeenten en de overheid voor ogen hebben? De urgentie om de buitenstad planmatig te regisseren lag enkele jaren geleden anders dan nu. In het staartje van de crisis ontstond steeds meer leegstand, woonboulevards werden het zwaarst getroffen. Uitstelgedrag van consumenten om grote aankopen te doen, maar ook de woningmarkt die totaal op z’n gat lag waren er debet aan. Nu is alles anders, zitten we ineens met dubbele groeicijfers, iedereen wil weer uitgeven. Maar er veranderde ook iets, de consument oriënteert zich online. Voor een nieuwe bank, maar ook de nieuwe auto. Dat zal alleen maar uitbreiden, virtual reality biedt onbegrensde mogelijkheden voor de retail.”

Jos: “Vooral in automotive gaat de wereld er totaal anders uitzien binnen de retail. Dat is straks, nu al moet de problematiek van de buitenstad worden aangepakt. We hebben er teveel van hetzelfde, retail richt zich daarbij op te kleine verzorgingsgebieden. De uitkomst is leegstand. Dat vraagt om daadkracht, van retailers, vastgoedeigenaren en ook van lokale bestuurders. Om bijvoorbeeld te voorkomen dat bijvoorbeeld supermarkten in vrijgekomen, goedkopere, panden van voormalige autodealers kruipen. Gemeenten moeten goed nadenken of dit wenselijk is, want het verzwakt de bestaande winkelgebieden. Deze – vaak zorgvuldig opgebouwde – gebieden mogen door een gebrek aan langetermijnvisie niet het onderspit delven.”

Toine: “Decennialang gold in Nederland een strak geregisseerd planningsregime, met de nadruk op de binnenstad en de wijken. Op ontwikkelingen in het buitengebied werd, in tegenstelling tot wat omringende landen deden, de rem gezet. De gemeente was verantwoordelijk, de provincie coördineerde. Maar in tien jaar tijd is er veel veranderd, de buitenstad groeide, de binnenstad bleef gelijk. Ze overlappen elkaar, zitten in elkaars vaarwater. Niemand wil een wildwest, de projectpartners vragen om meer regie, om instrumenten. Misschien is zelfs creëren van een zekere schaarste nodig. Vergeet de rol van gemeenten niet. Ze verkopen nog steeds graag grond aan projectontwikkelaars, zijn zeer gevoelig voor argumenten rond voorspelde economische groei. Maar trek je de winst niet op een andere plek weg? Dat het aantrekkelijk is om ook met nieuwe partijen, denk aan Duitse bouwmarkten met enorme expansiedrang, over te ontwikkelen buitengebieden te praten is logisch. En het gaat ook niet in alle gevallen mis, kijk naar de Westermaat in Hengelo. Maar regisseer! Voorkom een wildwest in de buitenstad, waar versnipperd eigendom een totaalaanpak in de weg staat.”

Jos: “Retailkennis en ervaring van de partners die in de Vitale Buitenstad samen optrekken, kan het verschil maken. Samen een visie ontwikkelen en daarmee provincies en gemeenten helpen om het economische klimaat met optimaal functionerende winkelcentra te verbeteren.”

Toine: “Met de tool scenarioplanning schetsen we gefundeerde toekomstbeelden; het uitgangspunt voor strategische discussies op lokaal niveau. Als basis zijn inmiddels vier motto’s uitgewerkt: kiezen voor regie, rem op groei, meer in minder meters, opwaarderen maar ook opruimen en organiseren. In het boekje Instrumenten voor een succesvolle transitie van de winkelstructuur worden praktijkvoorbeelden gegeven waar het al goed gaat.”

Jos: “Die voorbeelden zijn er zeker, ook in andere branches. Zoals in woningbouw, waar voormalige kantoorpanden worden omgebouwd tot appartementen. Of dit voor overtollige winkelmeters in de buitenstad een optie is betwijfel ik. Maar er zijn ook andere mogelijkheden zijn. Slopen, opruimen en meters teruggeven aan de natuur is er een.”

Toine: “Met een pallet aan maatregelen, waaronder het planologisch schrappen van meters, maar ook het herbestemmen van winkelmeters of stimuleringsbeleid om andere functies naar de buitenstad te lokken, biedt de Vitale Buitenstad inspiratie.”

Jos: “Ook op het moment dat het beter gaat. Juist nu!”

Toine: “Je moet het dak repareren als de zon schijnt. Nu handelen betekent dat we straks eindigen met een robuuste buitenstad waar iedereen, dus ook retailers en werknemers in de binnenstad, van profiteert. Dit is de koersbepaling waaronder we met alle partners dit najaar (wanneer?) onze handtekening zetten. Vanuit de Retailagenda is dat voor gemeenten en provincies goud waard: zo gaan wij om met ons vitale buitengebied!”

 

*Onder de Buitenstad, ooit de periferie genoemd, valt alles buiten de geplande en historische winkelconcentraties.